【概要】2022年12月15日，嘉兴市铁路与轨道交通投资集团有限责任公司以总价31930万元、楼面价8687元/㎡的成本购得经开2022-17号地块。该地块系轨道交通上盖物业用地，位于长水街道，东至庆丰路绿化带，西至云东路，北至赖施浜港，南至赖施浜路。土地面积19346（盖板面积），城镇住宅用地，容积率1.8-1.9（按盖板面积计算），建筑密度不大于≤35%，绿地率不小于30%。

【资格】意向受让方应同时满足以下资格条件：1.意向受让方或其关联方位列

2022年《财富》中国500强前200名（关联方：按《企业会计准则-36号》的定义执行，报名时需提供股权穿透证明材料及对应排名信息截图）。2.意向受让方或其关联方已在嘉兴市独立开发商品房30万平米以上，且主体集团公司须是中指研究院认定的2022年中国房地产企业销售业绩排行榜TOP100企业（关联方：按《企业会计准则-36号》的定义执行，报名时需提供股权穿透证明材料、对应排名信息截图、30万平米独立开发商品房所对应的建设工程规划许可证）。

(资料图片仅供参考)

3.意向受让方主体集团公司须提供经第三方财务审计的2022年财务报表，相关财务指标至少满足以下三条指标中的任意两条要求：剔除预售款项后的资产负债率≤70%、净负债率≤100%、现金短债比≥1。同时受让方主体集团公司应提供针对本项目股权对应比例的资金流动性支持承诺函（详见附件《资金流动性支持承诺函》）。注：意向受让方须为其主体集团公司的全资公司；本次受让不接受以联合体的形式报名。

一、交易条件

转让底价16700.603万元，一次性付款，保证金8350.3015万元。

二、公司简介

企业名称：嘉兴嘉铁置业有限公司

所在地区：浙江省-嘉兴市-南湖区

注册地（住所）：浙江省嘉兴市经济技术开发区隆兴商厦801室05-162

法定代表人：孙继峰

成立日期：2022-12-08

注册资本：5,000.00万元人民币

经济类型：国有独资公司（企业）/国有全资企业

企业类型：有限责任公司

所属行业：房地产业

统一社会信用代码或组织机构代码：91330401MAC62YDC9E

经营规模：小型

经营范围：许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。一般项目：物业管理；住房租赁；商业综合体管理服务；广告制作；广告发布（除依法须经批准的项目除外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

是否含有国有划拨土地：否

原股东是否放弃优先受让权：全部放弃

企业管理层是否参与受让：否

导致标的企业的实际控制权发生转移：否

三、土地开发项目

1、购地信息

2022年12月15日，浙江嘉兴出让1宗住宅用地，地块编号【经开2022-17号】，系轨道交通上盖物业用地。经过一轮报价，最终以总价31930万元，楼面价8687元/㎡，溢价率0%成交，拿地单位嘉兴市铁路与轨道交通投资集团有限责任公司。

土地位置：长水街道，东至庆丰路绿化带，西至云东路，北至赖施浜港，南至赖施浜路。

土地面积19346（盖板面积），城镇住宅用地，容积率1.8-1.9（按盖板面积计算），建筑密度不大于≤35%，绿地率不小于30%。

该宗地块挂牌起始价16505元/㎡，起始楼面价8687元/㎡。地块采用“竞价+线下公开摇号”的方式挂牌出让。上限总价47830万元，上限楼面价13012元/㎡。

其他条件：1、出让空间为：①盖板上部空间②盖板结构高度下涉及上盖住宅配套的建筑面积29038.83㎡的国有建设项目空间。2、盖下预留空间：建筑面积29038.83㎡,用于设置电梯厅、机动车停车位、非机动车停车位、垃圾用房等配套（不含物业管理用房）。盖下设置可售（租）机动车位不超过447个，同时车位数须满足规划条件要求。

地块东侧为在建中的嘉樾庄，南侧为规划双溪高中，北侧隔一块小空地就是此前流拍的经开2022-16号地块。

2、城市设计指引图

根据上盖项目概念方案设计，未来可建5栋住宅建筑，限高60-70米，东北角有一处体育设施场地。

南面住宅的入口还将建造一栋限高20米的住宅大厅，小区内部除了大量绿化覆盖，东边楼栋之间还或有风雨连廊设计。

另外，结合出让文件中的建筑景观设计要求来看，外立面风格要求公建化设计，立面应规整，避免深凹口，外立面材质要求采用石材、铝板、一体化板材，并要求做好山墙面处理；

室外空调机位、太阳能进行隐蔽处理等，整体条件跟此前出让的紫城国商高铁等地块基本相同，未来应该也是一个较高端的住宅小区。

需要注意的是，不同于一般的宅地，该地块出让空间分为两部分，一部分为盖板上部空间，一部分为盖板结构高度下涉及上盖住宅配套的建筑面积29038.83㎡的国有建设项目空间。

这29038.83㎡的国有建设项目空间将用于建设设置电梯厅、机动车停车位、非机动车停车位、垃圾用房等配套（不含物业管理用房）；盖下设置可售（租）机动车位不超过447个，同时车位数须满足规划条件要求。

3、区位条件

抛开这一系列的出让条件，该地块的区位条件还是不错的。

居于国商高铁板块“中核”位置，既能受到长水路（快速路）以北醇熟住区和配套的辐射利好，向南又能承接全新的城市界面，地段优势相当明显。

区域内聚集了不少在建新房，在售新盘主要有嘉樾庄、东望金邸、东望隽府、鸿樾府等，还有鸿翔天誉府、苏嘉新地块、四季星城几大纯新盘，11月才出让的紫城新地块，也在今天这宗地块的西南方向约300米处，这里是嘉兴房产开发的主战场。

在开发房产的同时，经过这两年在长水路以南区域的重点发展，生活配套也在逐步完善。

西侧隔着一条云东路是正在建设中的双溪公园，整个公园北起万兴路，南至三环南路，总占地面积约52公顷，陆域面积32.85公顷。

相比传统公园，双溪公园跨越了多个国商区人居板块，延续高铁商务休闲功能，还串联周边学校、医院、商业与住宅，未来将是板块主要的绿地景观资源配套。

4、周边配套

南侧跨过槜李路，就是诺德安达学校、规划中的双溪湖邻里中心、嘉兴凯宜医院，相关生活配套较为丰富。

12月6日双溪湖邻里中心项目招标发布。商业配套同样丰富，长水路以北的万达广场，以南未来有鸿翔百盛商业、合景环汇商业广场、万朵城|世嘉，和零散的社区商业分布。

从规划来看，高铁新城板块槜李湖以北区域发展接近饱和，近期出让的宅地也都集中在这里；槜李湖以南区域仍有多宗宅地待出让，接下来的开发步子将再往南移。不过地块的分布位置还是有一定差异的。对于购房者来说，无论从潜在宅地量还是新房数量，未来几年国商高铁板块仍然是购房者重点关注的区域。

四、财务状况

五、股权结构

六、重要信息披露

《嘉兴市铁路与轨道交通投资集团有限责任公司所持有的嘉兴嘉铁置业有限公司50%股权及享有的对嘉兴嘉铁置业有限公司50%的债权交易合同》以下简称：《产权交易合同》。

1.信息正式披露期满后，如只征集到一个符合条件的意向受让方，该意向受让方为受让方，其在报名时作出的有效报价为成交价；如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，采用网络竞价方式确定受让方。

2.本次信息披露后即可进入尽职调查期，意向受让方在信息披露期间有权利和义务自行对交易标的和标的企业进行全面了解，认真全面阅读本次交易中浙江昌信会计师事务所有限公司出具的审计报告和嘉兴中明资产评估有限公司出具的资产评估报告等资料。意向受让方提交受让申请，即视为其已详细阅读并完全认可本次交易所涉及审计报告和评估报告披露内容，已充分了解并自愿完全接受本次股权交易项目交易资料内容及交易标的的现状及瑕疵，以及已完成对本次交易项目的全部尽职调查；并依据该等内容以其独立判断决定自愿全部接受本次交易项目，保证履行有关的义务及承担投资风险和责任。

3.意向受让方需书面承诺：

1）同意在被确定为受让方之日起3个工作日内签署《产权交易合同》及附件；并在《产权交易合同》及附件签署之日起5个工作日内向嘉兴市产权交易有限公司指定账户一次性支付交易服务费、股权交易价款和标的债权（借款本金和利息）款等交易资金（《产权交易合同》及附件签署当日，其交纳的交易保证金冲抵交易服务费，多余部分（若有）转为履约保证金，待应支付的剩余交易资金全部到账后，履约保证金再转为相应等额的最后一笔债权款）。

2）意向受让方（受让方）须承诺：本次交易对价包括50%标的企业的股权价款和50%标的企业的债权款，标的企业的全部债权包括：

①截止至评估基准日转让方对标的企业的全部债权（借款本金和利息）；

②截止至评估基准日转让方对标的企业的全部借款本金在评估基准日后新产生的利息；

③评估基准日后转让方对标的企业新增借款本金及该新增借款本金产生的利息。

截止至2023年03月30日，受让方应支付标的债权明细如下：

序号 借款本金 借款利率 发生日期 借款期限

1 63,860,000 借款年利率为固定利率4.745% 2022年12月12日 3年

2 256,440,000 借款年利率为固定利率 4.745% 2023年1月6日 3年

上述借款本金在2023年03月31日后产生的利息按实计算。2023年03月31日后转让方若对标的企业发生新增借款、往来款等情况，标的债权按实计算。

受让方承诺在本次《产权交易合同》签订之日起5个工作日内付清上述标的债权款（借款本金、利息和2023年03月31日至《产权交易合同》约定付款日产生的利息）。受让方在支付上述债权款时，所付金额优先支付利息，利息计算至受让方付清全部应付债权款之日。

3）同意嘉兴市产权交易有限公司经转让方申请之日起3个工作日内将受让方已交纳的交易资金全部划转至转让方指定账户。

4）本次股权及对应债权转让完成后，标的企业由转让方持有1%股权，嘉兴市铁路与轨道交通资产经营有限公司持有49%股权，受让方持有标的企业50%股权。受让方在签署《产权交易合同》的同时，受让方与转让方、嘉兴市铁路与轨道交通资产经营有限公司签署新的《嘉兴嘉铁置业有限公司章程》，并依此变更原章程，变更后对各股东发生效力。

5）意向受让方（受让方）承诺，本次股权交易成交的，意向受让方需保证，在受让方签署本次《产权交易合同》的同时，转让方、受让方、标的企业、嘉兴市铁路与轨道交通资产经营有限公司签订《合作协议》。

6）意向受让方（受让方）承诺，嘉兴嘉铁置业有限公司在该宗土地开发建设与利用中，应符合规划主管部门确定的规划条件和功能定位，并按《土地出让合同》约定开发周期进行项目开发。

7）意向受让方（受让方）承诺并保证，受让方与转让方、嘉兴市铁路与轨道交通资产经营有限公司按所持标的企业股权比例负责承担相应的标的企业后续开发建设及运营所需资金的筹集。

8）意向受让方（受让方）承诺，评估基准日之后，股权变更登记完成之前，标的企业因业务需要签订的合同及支付的费用，意向受让方（受让方）不得提出疑义。

9）意向受让方（受让方）承诺，标的企业使用意向受让方的品牌进行开发和销售等，意向受让方（受让方）不收取任何品牌使用费。

10）意向受让方（受让方）承诺，意向受让方具有良好商业信用，具有资金支付能力且资金来源合法。

11）在标的企业项目开发完成之前，受让方未经转让方书面同意不得擅自转让其持有的标的企业股权。

12）员工安置：标的企业目前无职工，本次交易不涉及员工安置。

13）本次股权交易完成后转让方不再享有交易股权所对应的股东权利和义务，受让方按股权受让比例承继股东的权利与义务。本次股权及对应债权转让不涉及标的企业的债权、债务（本股权及对应债权转让方案披露的受让方应支付标的债权除外），标的企业的债权、债务均由股权变更后的标的企业承担。

14）转让方和嘉兴市铁路与轨道交通资产经营有限公司因需将可能转让其部分持有的标的企业股权（转让仅限嘉兴国资体系范围内），受让方确认知晓上述情况，并承诺及保证：在受让方受让股权之日起，若涉及标的企业其余部分股权转让的，受让方不得提出疑义，并放弃优先购买权，同时受让方应积极配合完成相关股权转让事宜。

4.公告挂牌期：自挂牌起始日至挂牌期满日下午5时整止，期间征集受让意向方（竞买人）和办理线上竞买报名登记手续。符合受让条件的意向受让方应在挂牌期满日下午5时（竞买报名截止时间）前在“浙交汇”平台完成线上报名手续并完成保证金订单支付，逾期无效。

5.公告挂牌期满后，如未征集到意向受让方，则信息披露终结。

6.若公告挂牌期之内，只有一家合格竞买人报名，则在不变更公告挂牌时的受让条件和合同条款的前提下，该竞买人应在被确定为受让方后3个工作日内同转让方签订转让标的交易合同，如自项目成交后第20个工作日内双方仍未签订交易合同的，项目自动终结，转让方有权收回标的或收回后重新挂牌。

7.若公告挂牌期之内，有两家或两家以上合格竞买人报名，则按照最终确定时间采用竞价方式进行转让。（竞价会相关情况由嘉兴市产权交易中心届时另行通过本网发布公告）

8.转让方嘉兴市铁路与轨道交通投资集团有限责任公司资本金人民币2550万，受让方应在2052年6月30日完成对应股权比例50%的资本金人民币2500万元的实缴工作。

9.标的企业原股东嘉兴市铁路与轨道交通资产经营有限公司放弃本次转让股权的优先购买权。

10.本次转让不涉及向管理层转让。

11.若本项目进入竞价程序并产生溢价，溢价部分作为标的企业50%股权转让对价的溢价，即标的企业50%股权转让价格=股权挂牌底价+竞价溢价额。

12.本项目股权加债权同比例转让，转让底价16700.603万元，由股权转让价格、债权转让价格、债权转让利息三部分构成。其中，股权转让价格是指标的股权挂牌底价人民币498.26万元；债权转让价格是指标的债权挂牌价人民币16015万元（截至2023年3月31日）；债权转让利息是指股权对应债权利息人民币187.343万元（截至2023年3月31日），另2023年3月31日至《产权交易合同》约定付款日产生的利息，需另行支付给转让方，受让方须承诺同时受让标的股权、标的债权及债权利息，不得拆分。

13.关于本次转让标的相关价值评估与或有风险，意向方请自行尽职调查，如对本次处置有任何疑问请与转让方联系，受让方在竞买成功后，视为对标的企业或有风险的认可与接受。